العقارات والتوازن الصعب في الصين

يو يونج دينج

بكين ــ على الرغم من الرياح الاقتصادية المعاكسة على الصعيد العالمي، لأسباب ليس أقلها جائحة كوفيد-19، تمكَّنت الصين من تسجيل نموٍّ في إجمالي الناتج المحلي بنسبة 8.1٪ العام الماضي، وهو أعلى معدل تسجّله البلاد منذ عقد من الزمن. بهذا النمو، حقَّقت الصين توقُّعات صندوق النقد الدولي وتجاوزت هدف حكومتها البالغ 6٪.

لكن أداء الصين الاقتصادي ليس بالقوة التي قد يبدو عليها، ولا يرجع هذا فقط إلى أنَّ أرقام النمو تبدو براقة مقارنة بالسنة السابقة بسبب الانخفاض الناجم عن الجائحة في عام 2020، عندما تباطأ معدل النمو بشكل حاد، إلى 2.3٪ فقط. في الواقع، كان زخم النمو في الصين أضعف بكثير في النصف الثاني من العام (نمو بنسبة 4٪، على أساس سنوي) مما كان عليه في النصف الأول (12.7٪)، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى جهود الحكومة لكبح جماح قطاع العقارات.

الحق أنَّ الصين لديها سبب وجيه لكي تتوخّى اليقظة. فقد تضاعفت أسعار السكن ثلاث مرات تقريبًا على مدى السنوات العشرين الأخيرة، حيث بلغ متوسط ​نسبة ​أسعار السكن إلى الدخل السنوي الآن 43.15 في شنتشن، و42.47 في بكين، و33.36 في شنغهاي، مقارنة بنحو 13.37 في لندن، و8.76 في نيويورك. يعكس هذا جزئيًّا سوء تخصيص الموارد: عملت الصين على بناء عدد كبير جدًّا من ناطحات السحاب، والفنادق الفاخرة، والشقق الراقية، ولم توفِّر ما يكفي من المساكن الميسورة التكلفة. وتمثِّل المضاربة أيضًا مصدرًا للقلق.

سعيًا نحو تثبيت أسعار السكن، وإجبار مطوري العقارات على تقليص المديونيات، وتقليل تعرُّض البنوك التجارية للقطاع، استحدثت الحكومة ثلاثة تدابير سياساتية رئيسة دخلت حيز التنفيذ في عام 2021. أولها هو وضع "ثلاثة خطوط حمراء" للمطورين. في أغسطس/آب 2020، أعلنت الحكومة الصينية أنَّ عددًا قليلًا من المطورين الكبار لا يمكن أن تزيد نسبة الالتزامات إلى الأصول لديهم على 70٪، أو يزيد معدل صافي المديونية على 100٪، أو تزيد نسبة النقدية إلى الديون القصيرة الأجل على 100٪. في العام الماضي، طُبِّقَت هذه الخطوط الحمراء على قطاع العقارات بأكمله. وإذا ما تجاوزها المطورون، فسوف تفرض الهيئات التنظيمية قيودًا أكثر صرامة على الديون.

استحدثت الصين أيضًا حدودًا جديدة فيما يتعلَّق بتعرُّض البنوك لإقراض قطاع العقارات. بالنسبة إلى البنوك التجارية الكبيرة المملوكة للدولة، لا يمكن أن يتجاوز الإقراض العقاري 40٪ من الإجمالي، ويبلغ الحد الأقصى لقروض الرهن العقاري 32.5٪. ويجري تعيين حدود البنوك الصغيرة من قِبَل الهيئات التنظيمية بناءً على الحجم.

أخيرًا، أصلحت الصين آلية بيع الحكومات المحلية لحقوق ملكية الأراضي. ومن المأمول أن يساعد عدد محدود من المزادات المركزية على دفع الأسعار إلى الانخفاض.

تقطع هذه الإجراءات شوطًا طويلًا نحو تفسير سبب انخفاض معدل النمو التراكمي للتمويل العقاري من 54.2٪ في يناير/كانون الثاني 2021 إلى 4.2٪ في ديسمبر/كانون الأول. خلال الفترة ذاتها، هبط معدل النمو التراكمي لإجمالي مبيعات المنازل من 133.4٪ إلى 4.8٪ من حيث المساحة بالأمتار المربعة، ومن 104.9٪ إلى 1.9٪ من حيث القيمة. نتيجة لذلك، انخفض معدل النمو التراكمي للاستثمار في التطوير العقاري في الصين من 38.3٪ إلى 4.4٪ - وهو انخفاض حاد، حتى مع أخذ تأثير القاعدة في الاعتبار.

بالنظر إلى الحصة الكبيرة التي يحظى بها الاستثمار العقاري، ليس من المستغرب انخفاض إجمالي نمو الاستثمار أيضًا في عام 2021، من 35٪ في يناير/كانون الأول إلى 4.9٪ في ديسمبر/كانون الثاني. في الواقع، هذا لا يبشر بالخير بالنسبة إلى النمو الاقتصادي في الصين. وعلى الرغم من انخفاض مساهمة الاستثمار في نمو الناتج المحلي الإجمالي بشكل ملحوظ منذ عام 2010، إلا أنه لا يزال على قدر من الأهمية. حيث لعب الطلب على الاستثمار دورًا رئيسًا في دفع الانتعاش الاقتصادي في أوائل العام الماضي.

في الواقع، وفقًا لتقرير البنك الدولي لعام 2020، فإنَّ حصة الأنشطة المتعلقة بالإسكان في كل من استثمارات الأصول الثابتة والناتج المحلي الإجمالي في الصين اليوم تتجاوز بكثير مستوياتها في الولايات المتحدة في ذروة ازدهار سوق الإسكان عام 2006. لهذا السبب، عندما انخفض نمو الناتج المحلي الإجمالي في الربع الثالث من عام 2021، عدلت الحكومة الصينية سياساتها للحد من الإفراط في الاقتراض من جانب مطوري العقارات.

شدَّدت الحكومة الصينية على أنَّ سياسات معالجة نقاط الضعف المالية والمشكلات البنيوية لا ينبغي أن تعرقل النمو الاقتصادي. لكن عندما يتعلَّق الأمر بقطاع العقارات، لن يكون من السهل تحقيق هذا التوازن ــ وبالنظر إلى اعتماد الاقتصاد على العقارات، فإنَّ تطبيق هذه السياسات بصورة خاطئة قد تنشأ عنه تداعيات خطيرة.

كان ينبغي أن تتبنى الحكومة الصينية سياسة مالية ونقدية أكثر توسعية في العام الماضي لتعزيز النمو الإجمالي. وكان من الواجب عليها أن تبذل المزيد من الجهود لتعزيز النمو في الاستثمار في البنية التحتية أيضًا، لتعويض الأثر السلبي لتباطؤ الاستثمار العقاري في النمو الاقتصادي. في الواقع، بلغت نسبة نمو الاستثمار في البنية التحتية 0.4٪ العام الماضي، مقارنة بـ 0.9٪ في عام 2020.

النبأ السار هو أنَّ الحكومة الصينية أعلنت أخيرًا أنَّ استقرار النمو هو أولويتها القصوى. والصين لديها مجال واسع لتنفيذ سياسة مالية ونقدية توسعية. كما أنَّ الأسواق واثقة بأنَّ الصين ستكون قادرة على تحقيق معدل نمو 5.5٪ في عام 2022. وبهذا، يأمل المرء أن تنتهي أخيرًا مرحلة النمو الباهت للناتج المحلي الإجمالي في البلاد، والتي استمرَّت لأكثر من عقد من الزمن.

ترجمة: معاذ حجاج                   Translated by: Moaaz Hagag

يو يونج دينج الرئيس السابق للجمعية الصينية للاقتصاد العالمي ومدير معهد الاقتصاد العالمي والسياسة في الأكاديمية الصينية للعلوم الاجتماعية، عمل في لجنة السياسة النقدية لبنك الشعب الصيني ما بين عامي 2004 و2006.

حقوق النشر: بروجيكت سنديكيت، 2022.
www.project-syndicate.org